やさしく理解する「不動産の簿価」 | 不動産はファイナンシャルプランナーの株式会社日本FP不動産 | ブログ

不動産の「簿価（ぼか）」とは、帳簿上での不動産の価値を指す言葉です。 たとえば、会社がビルや土地を買ったとき、その金額を会計帳簿に「資産」として記録します。 その後、建物は年々古くなるため「減価償却（げんかしょうきゃく）」という仕組みで少しずつ価値を減らしていきます。 こうして残った金額が「簿価」です。

● 簿価はどうやって決まるのか

簿価は次の計算式で求めます。

取得原価（買った時の総費用）－ 減価償却累計額 －（必要なら）減損損失 ＝ 簿価

「取得原価」には購入代金だけでなく、仲介手数料・登記費用・税金なども含みます。 建物の場合、耐用年数にわたって毎年決まった金額を減価償却し、少しずつ価値を下げていくのが一般的です。 土地は時間が経っても劣化しないため、減価償却の対象にはなりません。

● 簿価と時価の違い

「簿価」は帳簿上の数字ですが、「時価」は実際の市場で売れる値段を意味します。 たとえば、10年前に4,000万円で買ったマンションを、今3,000万円の簿価で帳簿に残していたとしても、 実際に市場で5,000万円で売れることもあります。

逆に、景気悪化などで2,000万円にしかならないこともあります。

このように、簿価と時価はほとんどの場合一致しません。 簿価は「いくらで買って、どれだけ帳簿上減らしたか」を表す数字であり、 実際の価値（経済的価値）を示すものではないのです。

● 減損（評価損）とは

市場価値が著しく下がり、今後の収益も見込めないような場合には、 「減損会計」と呼ばれる処理を行い、簿価を一時的に下げることがあります。 これが「評価損」と呼ばれるものです。 ただし、通常は市場価格が下がっても、すぐに簿価を変えることはありません。 会計上は安定性を重視するためです。

● 簿価の確認と活用

会社が保有する不動産の簿価は、貸借対照表（バランスシート）の「資産の部」に記載されています。 「建物」「土地」「構築物」などの項目に、取得原価と減価償却累計額が載っているので、そこから算出できます。

簿価はさまざまな場面で使われます。

例えば、

・売却価格を決めるときの最低ラインの目安

・融資の担保評価や税金計算の基礎資料

・投資物件の収益性を分析する材料

ただし、簿価を「そのままの価値」と誤解しないことが大切です。 実際の市場価格（時価）と照らし合わせて考えることで、より現実的な判断ができます。

● まとめ

簿価は「会計上の価値」を表す数字であり、 「実際にいくらで売れるか」とは別の概念です。

建物は年々減価償却されるため簿価が減っていきますが、 土地は減らないのが一般的です。 また、市場の変化で不動産価格が上がっても、簿価は基本的に変わりません。 不動産の簿価を理解することで、財務内容の健全性を確認したり、 売却や投資の判断材料として活用したりすることができます。

簿価は単なる会計上の数字ですが、その意味を知ることで、 資産をより賢く管理する第一歩となるでしょう。